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《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，有關(guān)于面積誤差的處理辦法并無強制性規(guī)定。
購房者與開發(fā)商只能通過協(xié)商的方式來予以解決。
關(guān)于定金的問題，要看購房者交付定金時是否簽訂了定金合同，如有，則看對退費的約定是什么；如沒有簽訂定金合同，則購房者的退費理由是合理要求的，可以全額退回定金。
認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預(yù)約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。
認購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)，其特點：一是當事人要對違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達成本約的行為承擔責任；二是當事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。 |
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