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3月15日，中國海外發(fā)展公司(下稱“中海外”)發(fā)布2011年業(yè)績公告，報告期內營業(yè)額上升9.6%，至485.8億港元，經營利潤增加23.7%，至233.9億港元。其中，房地產業(yè)務銷售額為870.9億港元，同比增加29.8%，銷售面積同比增長5.3%，至558萬平方米。

值得注意的是，受高地價、巨額融資成本等因素影響，中海外房地產銷售毛利率與上年相比略有下降。中海外公司主席孔慶平表示“2012年會將房地產的銷售毛利率努力控制在30%至40%之間。”

在此情況下，中海外的銷售策略也有所變化。中海外將在商業(yè)地產上投入更多力量�？讘c平預計，今年投資物業(yè)占總經營利潤的份額將達20%。

毛利率下降

“內地房企的毛利率正在不斷被壓榨。”世聯地產市承究部分析師吳志輝告訴本報記者。

中海外去年房地產銷售毛利率約為40%，該數字較上一年度的42.6%略有下降�？讘c平表示，中海外今年會將內地房地產的銷售毛利率努力控制于30%至40%之間。

這種下降趨勢或許還將繼續(xù)。除受房價調控影響，內地房企的毛利率主要受拿地成本、勞動力成本、融資成本及原材料成本四股力量影響。

近年來，房價的升幅遠比不上地價的升幅。根據中原地產的統(tǒng)計，中海外現有的土地儲備中，有86%購于2009年7月至2011年6月，而這一時段正是土地價格持續(xù)走高，“地王”連續(xù)誕生的時間段。

在融資成本方面，彭博數據顯示，2011年，中海外平均融資成本約為3%，在香港上市的內地房企中是最低水平。一些上市公司，例如，碧桂園的平均融資成本已高達年利率為10%。即便如此，2011年，中海外凈負債比率還是從上年底的22.8%上升至33.3%，原因在于資本開支增加，而公司于2010年11月發(fā)行一筆10億美元10年期債券，導致凈負債率上升，同時也優(yōu)化財務結構，使短期借貸占比大為減少。

其財務報告顯示，中海外借貸及應付擔保票據分別326億港元及100.3億港元，低于去年同期銷售回款。

在今年宏觀調控整體不放松的背景下，孔慶平承諾，中海外今年凈負債比率不會超過40%。

他透露，今年如果有機會，仍會考慮在香港融資，但考慮以銀團融資為主要方式。

在調控背景下，銷售價格也有所下調。臺灣元大證券在最近的一份報告指出，中海外去年下半年的平均銷售價格較上半年下調18.3%。

發(fā)力投資物業(yè)

“今年樓市成交量整體上將跌一成以上。”孔慶平表示，中國房地產市場今年挑戰(zhàn)大于機會。

2011年至今，中海外在銷售上有多次降價促銷措施。去年5月，中海深圳康城國際率先降價，拉開深圳樓市降價序幕;7月，中海上海項目啟動降價，保利、龍湖隨后跟進，長三角樓市出現降價潮。

出于上述謹慎的判斷，孔慶平表示，中海外采取保守策略應對市場。今年新開工面積960萬平方米，而新增投資目標不少于720萬平方米，較2010年指標均有所減少。銷售目標800億，與去年持平。

孔慶平透露，投資會與銷售和現金回款相掛鉤，確保財務穩(wěn)健。比如說，某個城市如果達不到銷售目標，該城市新增土地可能就不會考慮。在住宅地產謹慎投資的同時，中海外悄然邁開發(fā)展商業(yè)地產的腳步。2011年，中海外485.8億港元的營業(yè)額中，內地房地產發(fā)展業(yè)務占了94.3%。然而，本報記者注意到，該業(yè)務占集團經營利潤的份額僅為79%，其他利潤主要來自投資物業(yè)業(yè)務的增長。

截至去年年底，中海外在澳門和內地共擁有投資物業(yè)面積為41萬平方米，全年實現利潤33.3億港元，占總經營利潤份額為14.24%。其中，30.2億港元為投資物業(yè)的公允價值增加。

“2012年，投資物業(yè)業(yè)務占總經營利潤的份額預計將達20%。”孔慶平表示，目前，中海外在南京、沈陽、天津、濟南和珠海擁有共30萬平方米的商場。

目前情況來看，二線城市似乎成為中海外發(fā)展商業(yè)地產的重地。然而，對于投資商業(yè)地產項目的篩選標準，孔慶平并未對記者給予正面回應。他表示，中海外的商業(yè)地產選擇標準是，第一，在選擇新進入城市時，首先這個城市要發(fā)展到一定的水平，公司才會開始買地。第二，要跟國家的宏觀經濟走勢吻合。